Phối cảnh dự án Sunview Town
Triệu chứng thích sinh con đẻ cháu tiềm ẩn rủi ro
Báo cáo tài chính công ty mẹ 6 tháng đầu năm cho thấy vốn chủ sở hữu của Đất Xanh chỉ có 554 tỷ đồng, còn vốn điều lệ là 524 tỷ đồng. So với thời điểm năm 2006 vốn điều lệ của công ty đã tăng hơn 90 lần. Còn so với thời điểm năm 2009 thì vốn điều lệ cũng tăng hơn 9 lần. Từ một công ty chỉ có hoạt động môi giới Đất Xanh đã trở thành một doanh nghiệp đầu tư lớn trong lĩnh vực bất động sản và có mặt khắp nơi trong cả nước.
Tuy nhiên, so với các doanh nghiệp bất động sản khác dường như Đất Xanh chỉ là một anh chàng tí hon. Chẳng hạn đại gia trên sàn như Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Vingroup (VIC), Tân Tạo (ITA), Đô Thị Kinh Bắc (KDC) thì số vốn của Đất Xanh chỉ bằng 3-7%. Hay các doanh nghiệp tầm trung bình như Sacomreal (SCR), Phát Đạt (PDR), Đầu tư Nam Long (NLG), Nhà Thủ Đức (TDH) thì vốn chủ sở hữu của Đất Xanh thua kém chỉ bằng 20-30%.
Mặc dù là một doanh nghiệp khá khiêm tốn nhưng Đất Xanh lại có rất nhiều công ty con. Trong báo cáo hợp nhất của Đất Xanh thuyết minh thì Tập đoàn này có tới 13 công ty con và 3 công ty sở hữu dưới 50% nhưng vẫn được hạch toán vào báo cáo hợp nhất. Tuy nhiên, hầu hết các công ty con của Đất Xanh đều có số vốn rất nhỏ. Công ty mà Đất Xanh góp vốn nhiều nhất có cái tên “thập cẩm” là Công ty TNHH Du lịch - TM-SX & XD Lý Khoa Nguyên có vốn điều lệ 79 tỷ đồng, công ty đứng thứ nhì là Công ty CP ĐT & PT TP.HCM với 76 tỷ đồng. Hầu hết các doanh nghiệp còn lại có vốn góp dưới 10 tỷ đồng, thậm chí có doanh nghiệp chỉ có 1,1 tỷ đồng như Đất Xanh Miền Trung.
Trong các công ty liên kết của Đất Xanh thì công ty có vốn lớn nhất mới được Đất Xanh rót vào là Địa ốc Long Điền với số vốn góp 111 tỷ đồng. Còn lại 2 doanh nghiệp có số vốn tí hon.
Như vậy, với một số vốn khá khiêm tốn Đất Xanh lại đầu tư “phủ sóng” khắp nơi. Tuy nhiên, với thực lực tài chính ít ỏi đó thì thử hỏi làm sao Đất Xanh có thể đầu tư được các dự án bất động sản. Điều này gây ra rủi ro rất lớn do bộ máy tổ chức cồng kềnh, khó hiệu quả và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao. Thực vậy, theo báo cáo tài chính hợp nhất thì chi phí quản lý doanh nghiệp của Đất Xanh năm 2011 là 83 tỷ đồng, năm 2012 là 78 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm 2013 là 36 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp của Đất Xanh lớn hơn rất nhiều so với lợi nhuận và lớn hơn 3-5 lần các doanh nghiệp có vốn lớn hơn rất nhiều như Sudico (SJS), Xây Dựng Bình Chánh (BCI), Địa ốc Phát Đạt (PDR), Nhà Thủ Đức (TDH).
Điều đó cho thấy triệu chứng thích sinh con đẻ cháu làm cho bộ máy quản lý cồng kênh và chí phí quản lý doanh nghiệp tăng cao đang đẩy Đất Xanh đến vòng xoáy nguy hiểm.
Đầu tư dự án hoành tráng trên số vốn ít ỏi
Vào cuối tháng 8 vừa qua, Đất Xanh công bố khởi công dự án SunView Town tại đường Gò Dưa, phường Tam Bình, quận Thủ Đức, Tp.HCM. SunView Town có 4 block nhà, cao trung bình 18 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 146.991m2. Dự án có tổng số 1.603 căn hộ với tổng vốn đầu tư cho dự án lên đến 1.368 tỉ đồng. Trước đó, Đất Xanh cũng đã đầu tư vào dự án Long Điền, Gold Hill, Tam Phú…. Ngoài ra, công ty này cũng đã rót vốn “giữ chổ” nhiều dự án khác.
Như vậy, với một số vốn khá khiêm tốn nhưng Đất Xanh vẫn không ngại mở rộng đầu tư để mong biến thành một doanh nghiệp khổng lồ. Điều này cũng sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay.
Trước đây rất nhiều doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”. Các doanh nghiệp này hầu như không có vốn nhờ các mối quan hệ xin được cấp đất làm dự án và số tiền đầu tư chủ yếu là tiền huy động người mua nhà và ngân hàng. Điều này đã làm cho thị trường bất động sản phát triển một cách lệch lạc và ngày hôm nay nhiều doanh nghiệp đang trên bờ vực phá sản.
Hiện nay, vẫn còn không ít doanh nghiệp lao vào cuộc đua này. Vốn đầy tư chủ sở hữu vào các dự án chỉ có 15 – 20% trên tổng mức đầu tư của dự án. Như vậy, nếu ngân hàng ngừng cấp vốn hoặc không bán được hàng thì dự án không thể triển khai được và chỉ một hai năm sau là phá sản.
Trở lại, với dự án khủng Sunview Town có tổng đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng cho đến nay không biết số vốn Đất Xanh thật sự bỏ vào dự án này là bao nhiêu. Tuy nhiên, mới đây Nghị quyết HĐQT của Đất Xanh cho biết đã ký hợp đồng vay 310 tỷ đồng với Ngân hàng Việt Á, một ngân hàng khá yếu trong hệ thống ngân hàng. Đáng nói là trong đó có 73 tỷ đồng dùng để trả tiền mua đất.
Như vậy, để hoàn thành dự án này Đất Xanh phải cần thêm hơn 1.000 tỷ đồng. Trong khi đó nhìn vào khối tài sản khiêm tốn của Đất Xanh hiện nay thì thử hỏi Công ty này lấy đâu ra 200-300 tỷ đồng vốn chủ sở hữu làm vốn đối ứng. Đối với ngân hàng thì chỉ có “uống thuốc liều” mới dám cho Đất Xanh vay thêm 1.000 tỷ đồng để đầu tư.
Dù đối tượng khách hàng mà Sunview Town hướng tới là người có thu nhập thấp, với diện tích khá nhỏ. Tuy nhiên, bán được căn hộ khá xa trung tâm cũng không phải là điều dễ dàng.
Tóm lại, “bắt mạch” Đất Xanh cho thấy công ty này xuất hiện không ít “bệnh nan y”. Dù hiện tại việc sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn khá thấp, tuy nhiên căn bệnh hoành tráng và đầu tư dàn trải khiến doanh nghiệp này có thể gặp rất nhiều rủi ro trong tương lai. Có lẽ điều này cũng đã lý giải tại sao cổ phiếu DXG đang được giao dịch quanh mức 8.000 đồng/cổ phiếu, thấp hơn khá nhiều so với giá trị sổ sách.
Theo: cafeland (TL)