>>
Tại sao mua bán bất động sản lại phải qua sàn? (P1)
Câu hỏi đặt ra là: mua bán bất động sản qua sàn có tránh được việc thất thu thuế cho Nhà nước.
Tính pháp lý của việc mua bán qua sàn bất động sản
Muốn biết việc mua bán bất động sản phải lên sàn để chống trốn thuế, thất thoát thuế có đúng không, trước tiên phải xem quy định này có mang tính pháp lý?
Pháp luật Việt Nam không thừa nhận sàn giao dịch bất động sản là một trong các cơ quan quản lý thuế. Ngay cả quy định tại Điều 64 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản cũng không thừa nhận kiểm soát và quản lý thuế là chức năng của sàn giao dịch bất động sản.
Người bán và người mua phải chịu trách nhiệm đóng thuế theo quy định của pháp luật, không phải là sàn giao dịch bất động sản. Sàn có thể là một kênh để cơ quan quản lý thuế tham khảo quyết định các chính sách về thuế, cải thiện quản lý thuế đất đai và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch mua bán bất động sản, nhưng không thể coi là công cụ chống thất thu thuế. Cho nên lấy lý do giao dịch bất động sản lên sàn để chống thất thu thuế, trốn thuế là không có cơ sở pháp lý. Vô hình chung coi sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp như một công cụ quản lý Nhà nước.
Sự phi lý và lợi bất cập hại
Việc chống thất thu thuế, trốn thuế gốc phải từ chính sách hợp lý vì lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, cá nhân. Nguyên tắc là như thế, nhưng cụ thể chống như thế nào?
Cách tốt nhất như ở Mỹ quy định, không phải đóng một khoản thuế nào trong trong mua bán chuyển nhượng bất động sản. Nghĩa là người mua chỉ phải mất chi phí mua nhà đúng như trong hợp đồng giao dịch, và không có sự chênh lệch giữa giao dịch bằng tiền mặt hay chuyển khoản và giữa công dân Mỹ và người nước ngoài.
Người mua chỉ phải chi trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng giao động khoảng 0.5% giá bán (chẳng hạn nếu mua căn nhà khoảng 500.000 USD, người mua cần trả phí 2.500 USD). Như vậy sẽ không phải lo chuyện thất thu thuế, trốn thuế trong giao dịch bất động sản.
Thuế nhà ở Mỹ tuỳ thuộc vào từng bang sẽ có các khoản thuế nhà khác nhau, thường rơi vào khoảng 1 - 5%/năm. Chủ nhà phải tự kê khai chi trả hàng năm theo khung giá ban hành của chính quyền địa phương công bố (khung giá này tương đương với giá trị thị trường trong khu vực mua nhà. Tương đương trên cơ sở nào, sẽ được trình bày ở phần sau).
Ngoài ra, nếu như căn nhà của bạn không cho thuê (tức là không tạo ra thu nhập) thì sẽ không phải chịu thuế lợi tức. Ngược lại, nếu bạn cho thuê nhà, bạn sẽ phải đóng mức chi phí 12 - 20% lợi nhuận ròng - Trong trường hợp không có lãi, hoặc có lãi nhưng tính gộp vào thu nhập cá nhân không thuộc diện phải đóng thuế sẽ được miễn thuế. Điều này rất nhân văn và thực sự “do đân vì dân”.
Trong khi đó ở Việt Nam, khi chuyển nhượng bất động sản phải gánh chịu rất nhiều thuế, phí.
1. THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (25% lợi nhuận hoặc 2% tổng giá trị chuyển nhượng).
2. LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ (0,5 % tổng giá trị chuyển nhượng).
3. LỆ PHÍ ĐỊA CHÍNH (theo quy định hiện hành).
4. PHÍ CÔNG CHỨNG (theo quy định hiện hành của tổ chức công chứng).
Tất cả các loại thuế, phí này đều căn cứ vào giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Như vậy vô hình dung nhà nước đã trao quyền định đoạt số tiền phải đóng thuế, phí cho cá nhân những người mua bán bất động sản, và sàn là nơi gián tiếp thay mặt nhà nước quản lý, giám sát, thông qua hợp đồng họ ký với nhau.
Chính điều này dẫn đến tình trạng “lách luật” khai gian giá chuyển nhượng bất động sản đang diễn ra khá phổ biến. Hầu hết khách hàng khi “xuống tiền” để chốt mua sản phẩm cho dù là cao cấp hay bình dân qua sàn giao dịch này đều mong muốn ghi số tiền mua trên hợp đồng thấp hơn thực tế từ (20 - 40)% để được giảm bớt tiền thuế nộp cho Nhà nước.
Để tránh sự kiểm soát của cơ quan thuế, giá trị hợp đồng thường được điều chỉnh sát với khung giá đất của Nhà nước dùng để giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi giải tỏa, thu hồi làm chiếc ô pháp lý, pháp luật phải bó tay. Khung giá lâu nay rất thấp, chỉ bằng 30 - 70%, thậm chí 10 - 20% giá thị trường. Đây đúng là câu chuyện “gậy ông lại đập lưng ông”.
Nhóm lợi ích đưa ra khung giá bồi thường thấp để thu hồi đất một cách rẻ mạt của dân (lấy của dân), nhưng chính khung giá đất lại làm cơ sở pháp lý trong gian lận chuyển nhượng mua bán bất động sản khiến nhà nước thất thu thuế một cách công khai (lấy của nhà nước), thật lợi lộc trăm đường.
Các nhà làm luật, quản lý Nhà nước, những ai kêu gào phải đưa giao dịch bất động sản lên sàn để chống trốn thuế, thất thu thuế cần xem xét lại một cách thấu đáo. Thuế không chỉ là nguồn thu cho ngân sách, thuế là công cụ điều tiết nền kinh tế, các quan hệ xã hội… Cách thu thuế cũng thể hiện bản chất nhân văn và bền vững, không thể một mình sàn bất động sản giải quyết được các vấn đề này.
VLXD.org (TH)