Bất động sản công nghiệp: Điểm sáng của thị trường trung và dài hạn (P1)

Tổng quan về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam

Trong khoảng 3 năm gần đây, các bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đã đi vào cuộc sống, thị trường có nhiều chuyển biến theo hướng tăng trưởng đều và ngày một bền vững hơn. Lượng giao dịch hàng hóa bất động sản tăng, nhưng giá không tăng mạnh, không có cảnh sốt nóng, trong khi số lượng người mua chuyển về sinh sống tại các dự án chiếm tỷ lệ cao. Đây là chỉ số quan trọng để đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ tiếp tục phát triển ổn định hơn.

Ngoài ra, doanh nghiệp đã có sự khôn khéo, linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mô sản phẩm, tránh đi phải vết xe đổ của thị trường giai đoạn 2008 - 2013, còn người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp cũng sát hơn với nhu cầu ở thực của người dân.
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang ổn định, phát triển đồng đều trên mọi phân khúc. Tại Hà Nội, lượng cung bất động sản năm 2018 đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123.7% so với năm 2017. Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng hàng trên toàn thị trường. Trong đó, chung cư vượt 114.2% và sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố vượt 2,9 lần. Tại TP.HCM, lượng cung năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 116.2% so với năm 2017 (43.004 sản phẩm). Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo với 44.451 sản phẩm, tăng 120.97% so với năm 2017 (37.076 sản phẩm), chiếm xấp xỉ 90% lượng hàng trên toàn thị trường TP.HCM.

Tuy nhiên, ngoài những điểm mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những khó khăn nhất định. Đơn cử, đa số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, bắt đầu từ năm 2017, Chính phủ đã có biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn nhất định. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel cũng đang điều chỉnh xuống – không còn sôi động như giai đoạn 2015 - 2017…

Triển vọng từng phân khúc của thị trường trong năm 2019 và trung hạn có thể khái quát như sau:

- Phân khúc căn hộ cao cấp đã không còn quá hấp dẫn. Năm 2018, căn hộ cao cấp vẫn là phân khúc chiếm tỷ lệ lớn nhất trên thị trường, nhưng do tính thanh khoản không đạt được như kỳ vọng, dẫn đến tình trạng thừa cung trong phạm vi cả nước. Chính vì vậy, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt.

- Phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở trung cấp: Giữ vai trò chủ đạo nhưng khó phát triển trong ngắn hạn. Trong trung hạn, dự đoán sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở đại chúng. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, đây sẽ tiếp tục là phân khúc giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển bền vững của thị trường những năm tới. Tuy nhiên, nhà ở bình dân chủ yếu được phát triển ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.

- Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Sẽ phát triển song còn trở ngại. Có thể nói, tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng của chúng ta vẫn còn nhiều, trong khi cầu không ngừng tăng, cung lại thiếu hụt, nhất là trong bối cảnh các bộ ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, ở một số khu vực đã có sự chững lại do pháp lý chưa rõ ràng, gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư, cần sự vào cuộc và tháo gỡ của chính quyền để thị trường phát triển bền vững hơn.

- Phân khúc bất động sản công nghiệp: Đang nhận được sự kỳ vọng và quan tâm rất lớn của thị trường.

Theo thống kê của Bộ KH&ĐT, tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần xấp xỉ 93 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt 73%. Những số liệu trực quan trên phần nào đã thể hiện độ "hot" của phân khúc bất động sản công nghiệp.