Làm gì để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai?

Theo quy định của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều chủ đầu tư các dự án nhà ở nêu trên đã không thực hiện đúng quy định này khiến khách hàng chậm được giao nhà và bị nhiều thiệt hại dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Tại tọa đàm “Tránh rủi ro khi mua bán nhà dự án” diễn ra gần đây, một số chuyên gia cho rằng hiện chưa có thống kê cụ thể danh sách chủ đầu tư chây ì bàn giao nhà theo cam kết. Đa phần vụ tranh chấp đòi nhà xảy ra ở những dự án triển khai từ trước năm 2014, bởi thời điểm này bị thả nổi, nhiều doanh nghiệp tay ngang “lấn sân” sang BĐS theo kiểu tay không bắt giặc, chộp giật. Điều này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng và các doanh nghiệp làm ăn chân chính  mà còn là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp, khiếu nại hoặc khởi kiện chủ đầu tư ra tòa.

Lý giải nguyên nhân chủ đầu tư chây ì, chậm trễ trong việc bàn giao nhà theo cam kết, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty BĐS Việt An Hòa nhận xét có nhiều nguyên nhân khách quan, như thay đổi chính sách, thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… Khi gặp sự cố này, các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng.

“Trong khi đó, nếu nhà đầu tư uy tín và có đạo đức kinh doanh sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Thế nhưng không ít chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua", ông Quang cho biết thêm.

Thực tế có những chủ đầu tư có dự án xây dựng trước thời điểm Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực mà đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng. Trong trường hợp này, ông Quang cho rằng khách hàng cũng cần phải yêu cầu chứng thư bảo lãnh giải chấp đến từng căn hộ.

Về việc này, ông Lê Thiết Hùng, Giám đốc Pháp chế, Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn cho biết, cấp chứng thư bảo lãnh là nghiệp vụ cấp tín dụng của ngân hàng, đây được xem như lời hứa của ngân hàng nếu bên được bảo lãnh không nhận được nhà đúng như thời hạn thì ngân hàng sẽ hoàn trả lại số tiền mà người dân đã đóng. Nếu có được sự bảo lãnh thì người dân sẽ được bù đắp phần thiệt hại khi chủ đầu tư giao nhà.

Theo ông Hùng, khi phát hành chứng thư bảo lãnh cho một dự án, ngân hàng phải giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là giám sát quá trình sử dụng vốn của chủ đầu tư, mặc dù đấy không phải vốn vay từ ngân hàng (mà là vốn của người mua thanh toán cho người bán). Thứ hai là phải nắm giữ được khối lượng tài sản hình thành, để tránh trường hợp chủ đầu tư có thể bán một căn hộ cho nhiều người.

Thế nhưng, có một thực tế được ông Trần Khánh Quang nêu ra, đó là chủ đầu tư không mấy mặn mà với việc thực hiện nghiêm túc cấp chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà do phí bảo lãnh sẽ khiến giá thành đội lên 2-3%.

Ông Nguyễn Văn Hải, Trưởng phòng pháp chế Ngân hàng (NH) Phương Đông, cho hay: Để được cấp chứng thư bảo lãnh NH sẽ phân loại đánh giá, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Theo đó, NH có thể cho vay bằng hình thức tín chấp hoặc cho vay bằng tài sản đảm bảo. Tùy từng chính sách tín dụng của từng NH sẽ đánh giá từng dự án theo các điều kiện khác nhau và cho vay dựa trên những điều kiện đó.
Trong trường hợp, những chủ đầu tư có dự án xây dựng trước thời điểm Luật kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực mà đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng, khách hàng cũng cần phải yêu cầu chứng thư bảo lãnh giải chấp đến từng căn hộ.
"Có những chủ đầu tư có uy tín, chứng minh được năng lực xây dựng, hoàn thành dự án đó tốt thì NH sẽ thực hiện bảo lãnh. Trong trường hợp những chủ đầu tư nếu có uy tín không tốt lắm thì các yêu cầu để được cấp chứng thư bảo lãnh sẽ khắt khe hơn", ông Hải nói.

Về phí bảo lãnh, ông Nguyễn Văn Hải cho biết: "Phí bảo lãnh chủ yếu tính phí dựa trên cơ sở thỏa thuận và dựa trên các cơ sở đánh giá rủi ro đối với hồ sơ pháp lý, năng lực xây dựng của chủ đầu tư. Nhiều khi không cần có tài sản bảo đảm nhưng ngân hàng vẫn cấp chứng thư bảo lãnh cho dự án nếu chủ đầu tư có uy tín, có thương hiệu..."

Tuy nhiên, ông Trương Anh Tú, Giám đốc phát triển kinh doanh Công ty BĐS Phúc Khang, cho rằng: Doanh nghiệp cũng gặp những khó khăn nhất định về thủ tục, để hoàn tất thủ tục một dự án khá nhiêu khê. Do đó, nên có qui định tháo gỡ khó khăn, cản trở phần nào đến việc cấp chứng thư bảo lãnh.

Ở khía cạnh khác, theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land, để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy phép xây dựng, văn bản của Sở Xây dựng chấp thuận cho chủ đầu tư được phép huy động vốn và thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng.

"Khi có được những giấy tờ này, khách hàng đã tránh được phần lớn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi khi chủ đầu tư trình ra được giấy phép xây dựng, tức là người mua nhà an tâm về mặt pháp lý; còn về nghĩa vụ bảo lãnh tài chính sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro nếu trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết", ông Phúc nói.
 

Theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành và các văn bản hướng dẫn, người mua nhà đã được bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Chẳng hạn, công trình chung cư phải nghiệm thu xong phần móng và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được bán; quy định bảo lãnh khi bán nhà hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp phải tiến hành giải chấp hoặc được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp nhận cho bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở; có giấy của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện mở bán.