Chung cư Hà Nội chưa sổ hồng vẫn tăng giá mạnh: Nghịch lý có lý

Sự tăng giá của các căn hộ chung cư tại Hà Nội, kể cả những dự án chưa được cấp sổ hồng, đang cho thấy rõ tình trạng mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở đô thị.
 

Chung cư chưa có sổ hồng nhưng vẫn tăng giá tại Hà Nội không phải là nghịch lý, mà là hệ quả của sự thiếu hụt nguồn cung, tâm lý chấp nhận rủi ro có tính toán và sự so sánh giá tương đối trên thị trường. 

Trong khi nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, vẫn ở mức cao thì nguồn cung dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng khan hiếm. Trước thực tế đó, người mua buộc phải cân nhắc các sản phẩm chưa có sổ hồng và chấp nhận rủi ro nhất định, góp phần đẩy giá chung cư tiếp tục tăng.

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 tăng gần 36%, phản ánh sức cầu lớn trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, dù thủ tục pháp lý chưa hoàn tất. Nhận định này cũng được đề cập trong các báo cáo của Bộ Xây dựng.

Các dự án đã có sổ hồng, pháp lý hoàn chỉnh, vị trí ổn tại Hà Nội hiện nay cực kỳ khan hiếm. Trong khi đó, dự án mới mở bán ít; Giá mở bán rất cao, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực. Hệ quả là người mua không còn nhiều lựa chọn, buộc phải mở rộng “biên an toàn” và chấp nhận các dự án chưa có sổ hồng nếu muốn có nhà ở hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Thứ nhất, nguồn cung căn hộ đã có sổ, pháp lý hoàn chỉnh, vị trí ổn tại Hà Nội đang cực kỳ khan hiếm, trong khi các dự án mới mở bán lại có giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Khi lựa chọn bị thu hẹp, người mua buộc phải mở rộng “biên an toàn”, chấp nhận các dự án chưa có sổ nếu muốn có chỗ ở hoặc cơ hội đầu tư.

Thứ hai, tâm lý thị trường hiện nay không phải là liều lĩnh, mà là chấp nhận rủi ro có tính toán. Người mua so sánh trong cùng khu vực, cùng diện tích, cùng tiện ích thì chung cư chưa sổ thường có mức giá thấp hơn đáng kể. Khoảng chênh lệch này được coi như “chi phí cho rủi ro pháp lý” – và với nhiều người, đó là mức chi phí có thể chấp nhận.

Thứ ba, nhiều dự án chưa có sổ đã vận hành ổn định 5–10 năm, dân cư đông đúc, không phát sinh tranh chấp nghiêm trọng, hạ tầng xung quanh hoàn thiện. Từ thực tế đó, người mua tin rằng “chưa có sổ” không đồng nghĩa với “không bao giờ có sổ”, trong khi giá nhà vẫn tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy của người dân.

Thứ tư, kỳ vọng sổ sẽ được cấp. Nhiều người tin rằng phần lớn vướng mắc pháp lý chỉ mang tính thủ tục và sẽ được tháo gỡ theo thời gian. Khi sổ được cấp, giá căn hộ có thể tăng thêm một “nấc” rõ rệt. Vì vậy, rủi ro hiện tại được xem như cái giá phải trả để mua sớm.

Thứ năm, tâm lý “mua trước – hưởng tăng giá sau”. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế, người mua chấp nhận pháp lý chưa hoàn chỉnh để giữ được vị trí tốt, diện tích phù hợp hoặc mức giá thấp hơn so với căn hộ đã có sổ cùng khu vực.

Thứ sau, bất động sản vẫn được xem là kênh giữ giá. Khi lo ngại lạm phát hoặc thiếu kênh đầu tư ổn định, nhiều người ưu tiên “giữ tiền trong nhà đất”, kể cả với sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý. Nhu cầu này góp phần giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Tất nhiên, không phải mọi dự án “chưa sổ” đều giống nhau. Có dự án vướng nghĩa vụ tài chính; có dự án sai phạm quy hoạch; có dự án khả năng cấp sổ gần như đóng băng. Việc thị trường định giá chung cư chưa sổ ngày càng cao có thể dẫn tới đánh đồng rủi ro, khiến người mua thiếu kinh nghiệm trả giá quá thấp cho yếu tố pháp lý.

Kỳ vọng sổ hồng sẽ được cấp trong tương lai khiến nhiều người xem rủi ro hiện tại là tạm thời. Tâm lý “mua sớm – giá còn tăng” cùng với xu hướng coi bất động sản là kênh giữ giá trong bối cảnh lạm phát cũng góp phần đẩy giá lên cao.

BÀI CÙNG CHỦ ĐỀ:
>> Giá chung cư ở Hà Nội đang tăng quá nhanh
>> Nhà tập thể cũ Hà Nội theo đà tăng giá của chung cư mới
>> Nguồn cung căn hộ tăng, giá bất động sản Hà Nội vẫn tăng cao
>> Thị trường chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn hạ nhiệt
>> Bất động sản Phía Nam vượt Hà Nội nhờ giá mềm hơn và hiệu ứng sau sáp nhập

Buildata