Những khó khăn và thuận lợi để hoàn thành 158.723 căn nhà ở xã hội trong năm 2026
Theo kế hoạch do Chính phủ ban hành, riêng năm 2026, các tỉnh thành được giao mục tiêu hoàn thành 158.723 căn nhà ở xã hội trên toàn quốc. Việc hoàn thành 158.723 căn nhà ở xã hội trong năm 2026 là một chỉ tiêu lớn, mang tính “bản lề” trong lộ trình phát triển gần 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030.
Những thuận lợi và khó khăn nào mà các địa phương sẽ phải giải quyết để hoàn thành chỉ tiêu phát triển 158.723 căn nhà ở xã hội trên toàn quốc năm 2026 – một mốc quan trọng trong lộ trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 theo quyết định của Chính phủ Việt Nam.
Khác với giai đoạn trước, nhà ở xã hội không còn là phân khúc khuyến khích mà đã trở thành chỉ tiêu cụ thể gắn với trách nhiệm địa phương. Năm 2026 là năm đầu của giai đoạn kế hoạch mới, nên áp lực hoàn thành chỉ tiêu được đẩy mạnh ngay từ đầu, tạo động lực chính trị – hành chính rất rõ ràng.
Những thuận lợi hỗ trợ mục tiêu năm 2026
Thứ nhất là chính sách và chỉ đạo mạnh mẽ từ Trung ương. Chính phủ xác định phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị trọng tâm, gắn với an sinh xã hội và phát triển kinh tế – xã hội, với các văn bản chỉ đạo, nghị quyết và quyết định rõ ràng cho giai đoạn 2026–2030. Việc ban hành chỉ tiêu cụ thể theo từng địa phương giúp phân bổ trách nhiệm rõ ràng và tạo động lực triển khai thực hiện tại tất cả các tỉnh, thành phố.
Thứ hai là bối cảnh triển khai đã có nền tảng tốt từ những năm trước. Năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, vượt 3% kế hoạch đề ra. Đây là nền tảng tốt để tiếp tục nâng quy mô trong năm 2026. Hiện đang có gần 700 dự án với quy mô hơn 657.000 căn đang triển khai ở nhiều giai đoạn khác nhau (hoàn thành, đang thi công, chấp thuận đầu tư), tạo quy mô sản lượng lớn chuẩn bị cho mục tiêu 2026
Thứ ba là cơ chế huy động nguồn lực xã hội rộng rãi. Huy động doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội, với những ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng… tạo sức lan tỏa nguồn lực từ khu vực tư nhân vào các dự án nhà ở xã hội. Cơ chế khuyến khích đầu tư qua các gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp, thời hạn vay dài cũng giúp chủ đầu tư và người dân tiếp cận vốn dễ dàng hơn
Thứ tư là quỹ đất và quy hoạch sẵn sàng tại các trung tâm kinh tế lớn. Các đô thị trọng điểm như Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh công nghiệp lớn được giao chỉ tiêu cao và có quỹ đất quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, phù hợp với nhu cầu lớn của lao động và người thu nhập thấp. Việc đưa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hàng năm của địa phương giúp đảm bảo quỹ đất, hạ tầng và quy trình thủ tục thuận lợi hơn
Thứ năm là tăng cường quản lý, cải cách thủ tục hành chính. Các bộ, ngành và địa phương đang đẩy mạnh cải cách thủ tục phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, tạo điều kiện thúc đẩy tiến độ xây dựng thực tế hơn. Có xu hướng minh bạch hóa quy trình xét duyệt và thanh kiểm tra thực hiện dự án, giúp giảm thiểu khoảng trống pháp lý, nâng cao tính khả thi của các dự án nhà ở xã hội trong năm mục tiêu.
Và cuối cùng là tác động từ điều chỉnh chính sách thị trường bất động sản. Các điều chỉnh chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản có thể giải phóng các nguồn lực đầu tư sang phân khúc nhà ở xã hội, hỗ trợ việc triển khai các dự án này hiệu quả hơn.
Những khó khăn lớn cần vượt qua
Việc hoàn thành 158.723 căn nhà ở xã hội trong năm 2026 là một mục tiêu rất tham vọng, phản ánh quyết tâm lớn trong việc giải quyết bài toán an sinh nhà ở. Tuy nhiên, dưới góc nhìn chuyên ngành xây dựng – vật liệu – thị trường, quá trình triển khai đang phải đối mặt với nhiều rào cản mang tính cấu trúc, không chỉ là khó khăn ngắn hạn.
Thứ nhất, quỹ đất và giải phóng mặt bằng chưa theo kịp mục tiêu. Nhiều địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng công nghiệp. Quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại triển khai chậm, hoặc bị hoán đổi bằng nghĩa vụ tài chính, làm giảm nguồn cung thực tế. Công tác bồi thường – tái định cư kéo dài, làm trượt tiến độ ngay từ khâu đầu vào. Đây là “điểm nghẽn nền” khiến nhiều dự án không thể khởi công đúng kế hoạch, dù nhu cầu rất lớn.
Thứ hai, nguồn vốn và dòng tiền cho chủ đầu tư còn hạn chế. Gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa giải ngân đủ nhanh, điều kiện tiếp cận còn chặt. Lợi nhuận bị khống chế (thường 10%) trong khi chi phí xây dựng, lãi vay, vật liệu biến động mạnh. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn 2023–2024, năng lực tài chính chưa phục hồi hoàn toàn. Điều này làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp, đặc biệt là các nhà thầu lớn, có kinh nghiệm.
Thứ ba, thủ tục hành chính và phê duyệt dự án còn kéo dài. Một dự án nhà ở xã hội phải đi qua nhiều bước: chủ trương đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, thẩm định giá bán… Việc phối hợp giữa các sở, ngành tại một số địa phương chưa đồng bộ, gây chồng chéo hồ sơ. Các quy định mới đang trong quá trình hoàn thiện, khiến cán bộ địa phương có tâm lý thận trọng, sợ sai. Với mục tiêu hoàn thành trong 1 năm, mỗi tháng chậm thủ tục là mất đi hàng nghìn căn hộ.
Thứ tư, áp lực chi phí vật liệu và năng lực cung ứng xây dựng. Giá xi măng, thép, cát, đá tuy hạ nhiệt so với đỉnh nhưng vẫn ở mặt bằng cao so với giai đoạn trước 2020. Một số địa phương xuất hiện tình trạng khan hiếm cát, sỏi, vật liệu san lấp, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ. Công suất thi công tập trung lớn trong cùng thời điểm (nhà ở xã hội + đầu tư công + hạ tầng) gây cạnh tranh nguồn lực xây dựng. Nhà ở xã hội cần chi phí thấp nhưng lại chịu áp lực đầu vào tương đương các dự án thương mại.
Thứ năm, năng lực triển khai không đồng đều giữa các địa phương. Một số địa phương có kinh nghiệm (Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bắc Ninh…) triển khai khá tốt. Nhiều tỉnh, thành khác thiếu chủ đầu tư chuyên nghiệp, thiếu quỹ đất, thiếu cán bộ chuyên trách. Chỉ tiêu phân bổ lớn nhưng khả năng hấp thụ dự án thực tế thấp, dẫn tới nguy cơ “chạy theo số lượng”. Mục tiêu quốc gia nhưng kết quả lại phụ thuộc rất lớn vào năng lực địa phương.
Thứ sáu, cầu lớn nhưng cơ chế tiếp cận của người dân còn vướng. Đối tượng thụ hưởng phải chứng minh thu nhập, điều kiện nhà ở, cư trú… khá phức tạp. Một bộ phận người lao động ngại thủ tục, hoặc không tiếp cận được thông tin dự án. Nếu không tiêu thụ kịp, chủ đầu tư sẽ kẹt dòng tiền, ảnh hưởng vòng quay đầu tư. Nhà ở xã hội không chỉ là xây xong, mà phải “bán – cho thuê được đúng đối tượng”.
Và cuối cùng là thách thức về tiến độ trong khung thời gian rất ngắn. Một dự án nhà ở xã hội thông thường cần 18–24 tháng từ khởi công đến bàn giao. Mục tiêu 158.723 căn năm 2026 đòi hỏi nhiều dự án phải chuẩn bị từ trước 2025 hoặc xây dựng theo mô hình cuốn chiếu, thi công cực kỳ tập trung. Nếu không có dự án “đã sẵn sàng”, mục tiêu rất dễ bị dồn sang các năm sau.
BÀI CÙNG CHỦ ĐỀ:
>> Hà Nội có những dự án nhà ở xã hội nào sắp mở bán
>> Hà Nội mở bán 88 căn hộ nhà ở xã hội tại Đông Anh
>> Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030
>> Nhà ở xã hội nhiều khả năng trở thành trụ cột ổn định của thị trường bất động sản>
>> Nhà ở xã hội thiết lập một mặt bằng giá hoàn toàn mới
Khác với giai đoạn trước, nhà ở xã hội không còn là phân khúc khuyến khích mà đã trở thành chỉ tiêu cụ thể gắn với trách nhiệm địa phương. Năm 2026 là năm đầu của giai đoạn kế hoạch mới, nên áp lực hoàn thành chỉ tiêu được đẩy mạnh ngay từ đầu, tạo động lực chính trị – hành chính rất rõ ràng.
Những thuận lợi hỗ trợ mục tiêu năm 2026
Thứ nhất là chính sách và chỉ đạo mạnh mẽ từ Trung ương. Chính phủ xác định phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị trọng tâm, gắn với an sinh xã hội và phát triển kinh tế – xã hội, với các văn bản chỉ đạo, nghị quyết và quyết định rõ ràng cho giai đoạn 2026–2030. Việc ban hành chỉ tiêu cụ thể theo từng địa phương giúp phân bổ trách nhiệm rõ ràng và tạo động lực triển khai thực hiện tại tất cả các tỉnh, thành phố.
Thứ hai là bối cảnh triển khai đã có nền tảng tốt từ những năm trước. Năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, vượt 3% kế hoạch đề ra. Đây là nền tảng tốt để tiếp tục nâng quy mô trong năm 2026. Hiện đang có gần 700 dự án với quy mô hơn 657.000 căn đang triển khai ở nhiều giai đoạn khác nhau (hoàn thành, đang thi công, chấp thuận đầu tư), tạo quy mô sản lượng lớn chuẩn bị cho mục tiêu 2026
Thứ ba là cơ chế huy động nguồn lực xã hội rộng rãi. Huy động doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội, với những ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng… tạo sức lan tỏa nguồn lực từ khu vực tư nhân vào các dự án nhà ở xã hội. Cơ chế khuyến khích đầu tư qua các gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp, thời hạn vay dài cũng giúp chủ đầu tư và người dân tiếp cận vốn dễ dàng hơn
Thứ tư là quỹ đất và quy hoạch sẵn sàng tại các trung tâm kinh tế lớn. Các đô thị trọng điểm như Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh công nghiệp lớn được giao chỉ tiêu cao và có quỹ đất quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, phù hợp với nhu cầu lớn của lao động và người thu nhập thấp. Việc đưa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hàng năm của địa phương giúp đảm bảo quỹ đất, hạ tầng và quy trình thủ tục thuận lợi hơn
Thứ năm là tăng cường quản lý, cải cách thủ tục hành chính. Các bộ, ngành và địa phương đang đẩy mạnh cải cách thủ tục phê duyệt dự án, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, tạo điều kiện thúc đẩy tiến độ xây dựng thực tế hơn. Có xu hướng minh bạch hóa quy trình xét duyệt và thanh kiểm tra thực hiện dự án, giúp giảm thiểu khoảng trống pháp lý, nâng cao tính khả thi của các dự án nhà ở xã hội trong năm mục tiêu.
Và cuối cùng là tác động từ điều chỉnh chính sách thị trường bất động sản. Các điều chỉnh chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản có thể giải phóng các nguồn lực đầu tư sang phân khúc nhà ở xã hội, hỗ trợ việc triển khai các dự án này hiệu quả hơn.
Những khó khăn lớn cần vượt qua
Việc hoàn thành 158.723 căn nhà ở xã hội trong năm 2026 là một mục tiêu rất tham vọng, phản ánh quyết tâm lớn trong việc giải quyết bài toán an sinh nhà ở. Tuy nhiên, dưới góc nhìn chuyên ngành xây dựng – vật liệu – thị trường, quá trình triển khai đang phải đối mặt với nhiều rào cản mang tính cấu trúc, không chỉ là khó khăn ngắn hạn.
Thứ nhất, quỹ đất và giải phóng mặt bằng chưa theo kịp mục tiêu. Nhiều địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng công nghiệp. Quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại triển khai chậm, hoặc bị hoán đổi bằng nghĩa vụ tài chính, làm giảm nguồn cung thực tế. Công tác bồi thường – tái định cư kéo dài, làm trượt tiến độ ngay từ khâu đầu vào. Đây là “điểm nghẽn nền” khiến nhiều dự án không thể khởi công đúng kế hoạch, dù nhu cầu rất lớn.
Thứ hai, nguồn vốn và dòng tiền cho chủ đầu tư còn hạn chế. Gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa giải ngân đủ nhanh, điều kiện tiếp cận còn chặt. Lợi nhuận bị khống chế (thường 10%) trong khi chi phí xây dựng, lãi vay, vật liệu biến động mạnh. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn 2023–2024, năng lực tài chính chưa phục hồi hoàn toàn. Điều này làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp, đặc biệt là các nhà thầu lớn, có kinh nghiệm.
Thứ ba, thủ tục hành chính và phê duyệt dự án còn kéo dài. Một dự án nhà ở xã hội phải đi qua nhiều bước: chủ trương đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, thẩm định giá bán… Việc phối hợp giữa các sở, ngành tại một số địa phương chưa đồng bộ, gây chồng chéo hồ sơ. Các quy định mới đang trong quá trình hoàn thiện, khiến cán bộ địa phương có tâm lý thận trọng, sợ sai. Với mục tiêu hoàn thành trong 1 năm, mỗi tháng chậm thủ tục là mất đi hàng nghìn căn hộ.
Thứ tư, áp lực chi phí vật liệu và năng lực cung ứng xây dựng. Giá xi măng, thép, cát, đá tuy hạ nhiệt so với đỉnh nhưng vẫn ở mặt bằng cao so với giai đoạn trước 2020. Một số địa phương xuất hiện tình trạng khan hiếm cát, sỏi, vật liệu san lấp, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ. Công suất thi công tập trung lớn trong cùng thời điểm (nhà ở xã hội + đầu tư công + hạ tầng) gây cạnh tranh nguồn lực xây dựng. Nhà ở xã hội cần chi phí thấp nhưng lại chịu áp lực đầu vào tương đương các dự án thương mại.
Thứ năm, năng lực triển khai không đồng đều giữa các địa phương. Một số địa phương có kinh nghiệm (Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Bắc Ninh…) triển khai khá tốt. Nhiều tỉnh, thành khác thiếu chủ đầu tư chuyên nghiệp, thiếu quỹ đất, thiếu cán bộ chuyên trách. Chỉ tiêu phân bổ lớn nhưng khả năng hấp thụ dự án thực tế thấp, dẫn tới nguy cơ “chạy theo số lượng”. Mục tiêu quốc gia nhưng kết quả lại phụ thuộc rất lớn vào năng lực địa phương.
Thứ sáu, cầu lớn nhưng cơ chế tiếp cận của người dân còn vướng. Đối tượng thụ hưởng phải chứng minh thu nhập, điều kiện nhà ở, cư trú… khá phức tạp. Một bộ phận người lao động ngại thủ tục, hoặc không tiếp cận được thông tin dự án. Nếu không tiêu thụ kịp, chủ đầu tư sẽ kẹt dòng tiền, ảnh hưởng vòng quay đầu tư. Nhà ở xã hội không chỉ là xây xong, mà phải “bán – cho thuê được đúng đối tượng”.
Và cuối cùng là thách thức về tiến độ trong khung thời gian rất ngắn. Một dự án nhà ở xã hội thông thường cần 18–24 tháng từ khởi công đến bàn giao. Mục tiêu 158.723 căn năm 2026 đòi hỏi nhiều dự án phải chuẩn bị từ trước 2025 hoặc xây dựng theo mô hình cuốn chiếu, thi công cực kỳ tập trung. Nếu không có dự án “đã sẵn sàng”, mục tiêu rất dễ bị dồn sang các năm sau.
BÀI CÙNG CHỦ ĐỀ:
>> Hà Nội có những dự án nhà ở xã hội nào sắp mở bán
>> Hà Nội mở bán 88 căn hộ nhà ở xã hội tại Đông Anh
>> Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các địa phương giai đoạn 2026 - 2030
>> Nhà ở xã hội nhiều khả năng trở thành trụ cột ổn định của thị trường bất động sản>
>> Nhà ở xã hội thiết lập một mặt bằng giá hoàn toàn mới
Buildata
