Nhà lắp ghép đang ngày càng phổ biến trên thị trường xây dựng toàn cầu nhờ ba lợi thế nổi bật: chi phí có khả năng tối ưu, thời gian thi công nhanh và mức độ công nghiệp hóa cao. Thay vì đưa toàn bộ vật liệu và nhân công đến công trường để xây dựng từ đầu, một phần lớn cấu kiện hoặc module của công trình được sản xuất, kiểm soát chất lượng và hoàn thiện trong nhà máy, sau đó vận chuyển đến công trường để lắp đặt.
Mô hình nhà lắp ghép này đang được ứng dụng từ nhà ở dân dụng, nhà nghỉ dưỡng, văn phòng, trường học, bệnh viện cho đến khách sạn và các dự án nhà ở quy mô lớn. Đặc biệt, tại những thị trường có chi phí nhân công cao như Australia, New Zealand và Mỹ, xây dựng module được xem là một trong những hướng đi giúp rút ngắn thời gian dự án và giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở.
Sức hấp dẫn của nhà lắp ghép đến từ bài toán chi phí. Khi giá nhà xây dựng truyền thống và lãi suất thế chấp tăng, một bộ phận người mua có xu hướng tìm kiếm những phương án nhà ở có giá dễ tiếp cận hơn.
Nhà lắp ghép là gì?
Nhà lắp ghép, nhà tiền chế hay nhà module là những công trình mà một phần hoặc phần lớn cấu kiện được gia công, sản xuất trước tại nhà máy rồi vận chuyển đến địa điểm xây dựng để lắp ráp. Mức độ tiền chế có thể khác nhau, từ việc chỉ sản xuất khung, vách, sàn cho đến hoàn thiện gần như toàn bộ một module gồm tường, đường ống, hệ thống điện, thiết bị vệ sinh và nội thất cơ bản.
Xét theo vật liệu khung, nhà lắp ghép phổ biến gồm ba nhóm chính: nhà khung bê tông, nhà khung thép tiền chế và nhà khung gỗ. Các hệ khung này có thể kết hợp với nhiều loại vách và vật liệu hoàn thiện như panel cách nhiệt, tường gạch, vách kính, tấm xi măng sợi, tấm gỗ công nghiệp hoặc các vật liệu composite.
Điểm khác biệt quan trọng nhất của nhà lắp ghép không chỉ nằm ở vật liệu, mà ở phương thức sản xuất. Công trình được chuyển một phần quá trình xây dựng từ ngoài công trường vào môi trường nhà máy, nơi máy móc và quy trình tiêu chuẩn hóa có thể kiểm soát tốt hơn chất lượng, tiến độ và lượng vật tư sử dụng.
Thị trường nhà lắp ghép tăng trưởng liên tục
Tại Trung Quốc, các doanh nghiệp sản xuất module đang đẩy mạnh xuất khẩu sang Australia, New Zealand và nhiều thị trường khác. Foshan Meizong Buildings Technology, một doanh nghiệp có nhà máy tại Phật Sơn, Quảng Đông, cho biết mô hình sản xuất của công ty cho phép phần lớn công việc được thực hiện trong nhà máy trước khi module được vận chuyển đến công trường. Doanh nghiệp này hiện cho biết nhà máy có diện tích hơn 450.000 m², hơn 700 lao động và năng lực sản xuất tới hàng nghìn module mỗi năm.
Australia và New Zealand là những thị trường đặc biệt phù hợp với mô hình này. Chi phí nhân công xây dựng cao, điều kiện thời tiết có thể làm gián đoạn công trường và nhu cầu phát triển nhà ở tại các khu vực xa trung tâm tạo động lực cho việc sản xuất nhà tại nhà máy rồi vận chuyển đến nơi cần lắp đặt.
Không chỉ dừng ở nhà ở thấp tầng, công nghệ module còn được sử dụng cho các công trình nhiều tầng. Tại Hong Kong, hệ thống Modular Integrated Construction (MiC) đã được cơ quan quản lý xây dựng đưa vào danh sách các hệ thống được chấp thuận, trong đó có hệ thống của Foshan Meizong với khả năng sử dụng cho công trình cao tới 20 tầng.
Tại Mỹ, một báo cáo năm 2024 dẫn dữ liệu Census Bureau cho biết lượng nhà manufactured homes được vận chuyển đã tăng trong 5 tháng liên tiếp tính đến tháng 8, đạt mức hàng năm điều chỉnh theo mùa khoảng 89.000 căn, tăng 7% so với mức 83.000 căn của tháng 3 – mức thấp nhất kể từ tháng 5/2020.
Tại Việt Nam, nhà lắp ghép đang được quan tâm nhiều hơn trong các phân khúc như nhà nghỉ dưỡng, homestay, resort, văn phòng công trường, nhà ở ngoại thành, nhà xưởng và công trình cần triển khai nhanh. Chi phí thi công trọn gói hiện nay tại Việt Nam dao động từ 1,5 đến 4,5 triệu đồng/m², giúp tiết kiệm nhiều thời gian và tiền bạc so với nhà xây truyền thống.
Thị trường nhà lắp ghép toàn cầu đạt hàng trăm tỷ USD
Các nghiên cứu thị trường trong những năm gần đây cho thấy quy mô ngành xây dựng tiền chế đã đạt mức hàng trăm tỷ USD. Một nghiên cứu của Research and Markets được công bố qua PR Newswire từng dự báo thị trường Prefabricated Buildings toàn cầu đạt khoảng 153,7 tỷ USD vào năm 2026, với tốc độ tăng trưởng kép khoảng 6,4% trong giai đoạn phân tích. Nghiên cứu cũng dự báo Trung Quốc có thể đạt quy mô khoảng 38,2 tỷ USD vào năm 2026, trong khi Mỹ được ước tính ở mức 21,2 tỷ USD vào năm 2022.
Theo cùng nghiên cứu, các thị trường Nhật Bản và Canada được dự báo tăng trưởng lần lượt khoảng 4,9% và 5,1%, Đức khoảng 5,5% CAGR. Những con số này cho thấy xu hướng công nghiệp hóa xây dựng không chỉ tập trung tại châu Á mà đang diễn ra tại nhiều nền kinh tế phát triển.
Cần lưu ý rằng con số 153,7 tỷ USD là dự báo của một nghiên cứu được công bố trước năm 2026, không phải số liệu thực tế của năm 2026. Các nghiên cứu thị trường mới có thể sử dụng phạm vi định nghĩa và phương pháp tính khác nhau, vì vậy khi so sánh quy mô ngành cần xác định rõ phân khúc được nghiên cứu.
Một số nghiên cứu mới hơn cũng cho thấy riêng thị trường modular construction tại Trung Quốc tiếp tục có triển vọng tăng trưởng mạnh. Grand View Research ước tính doanh thu thị trường xây dựng module của Trung Quốc đạt khoảng 17,26 tỷ USD năm 2025 và dự kiến lên khoảng 18,90 tỷ USD năm 2026, với CAGR 10,6% trong giai đoạn 2026-2033.
Nhà lắp ghép đang thay đổi cách xây dựng
Từ những căn nhà nhỏ, nhà nghỉ dưỡng có thể hoàn thiện trong thời gian ngắn, công nghệ module hiện đã được mở rộng sang khách sạn, khu căn hộ, trường học, bệnh viện và các công trình nhiều tầng. Các dự án của doanh nghiệp Trung Quốc tại Australia, New Zealand và những hệ thống MiC được chấp thuận tại Hong Kong cho thấy ranh giới giữa "nhà tiền chế" và "xây dựng công trình quy mô lớn" đang ngày càng thu hẹp.
Trong dài hạn, sự kết hợp giữa thiết kế số, BIM, tự động hóa nhà máy, vật liệu mới và công nghệ module có thể tạo ra một chuỗi giá trị hoàn toàn khác cho ngành xây dựng. Khi một ngôi nhà có thể được thiết kế trên máy tính, sản xuất theo dây chuyền, vận chuyển và lắp ráp tại công trường, xây dựng sẽ dần chuyển từ một hoạt động phụ thuộc nhiều vào lao động tại chỗ thành một quy trình sản xuất có thể tiêu chuẩn hóa và mở rộng.
Đó cũng là lý do nhà lắp ghép không còn chỉ được xem là giải pháp cho những công trình giá rẻ. Đây đang trở thành một trong những hướng phát triển quan trọng của ngành xây dựng công nghiệp hóa, đặc biệt trong bối cảnh thế giới phải đối mặt đồng thời với nhu cầu nhà ở tăng, chi phí xây dựng cao, thiếu nhân công và yêu cầu ngày càng lớn về giảm phát thải, giảm chất thải xây dựng.
BuilData
