Hà Nội: Bảng giá đất mới có hiệu lực từ năm 2026

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng trên toàn quốc, thay thế cho bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 chỉ còn hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025. Điểm khác biệt quan trọng là bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm thay vì chu kỳ 5 năm một lần.
 

Theo bảng giá mới, Hà Nội không còn phân theo quận-huyện như trước mà chuyển sang phân theo 17 khu vực. Cách phân vùng này dựa trên “vị trí địa lý, kết nối hạ tầng, mật độ dân cư, đặc điểm thị trường” để phản ánh sát thực tế.

Chiều 26/11/2026, tại Kỳ họp thứ 28, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết Quy định về Bảng giá đất lần đầu, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, nhằm đồng bộ cơ chế, minh bạch thị trường bất động sản và làm cơ sở thực hiện các chính sách tài chính về đất.

Theo Nghị quyết, Bảng giá đất được chia thành 17 khu vực thay vì phân theo quận, huyện như trước đây, gồm đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất phi nông nghiệp được phân 4 vị trí, dựa trên mức độ tiếp giáp với đường phố, ngõ, hẻm và mặt cắt ngõ: vị trí 1 áp dụng cho thửa đất giáp với đường phố, vị trí 2 với ngõ có mặt cắt từ 3,5 m trở lên, vị trí 3 từ 2 m đến dưới 3,5 m, và vị trí 4 dưới 2 m.

Bên cạnh đó, Nghị quyết quy định các hệ số điều chỉnh giá đối với trường hợp thửa đất tiếp giáp với nhiều đường, nhằm phản ánh chính xác giá trị thực tế. Chẳng hạn, thửa đất có bốn mặt giáp đường được nhân hệ số 1,3; ba mặt giáp đường nhân hệ số 1,25; hai mặt giáp đường nhân hệ số 1,2 nếu giao cắt, 1,18 nếu không giao cắt. Với thửa đất giáp đường và ngõ, hệ số điều chỉnh dao động từ 1,1 đến 1,15 tùy thuộc vào chiều rộng ngõ.

Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, giá cao hơn so với đất nông nghiệp thông thường nhưng không vượt quá 50% theo quy định tại Phụ lục số 18 kèm Nghị quyết. Đất chưa sử dụng được xác định giá dựa trên loại đất liền kề có mức giá cao nhất, đồng thời căn cứ mục đích sử dụng khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng.

UBND TP Hà Nội cho biết việc xây dựng Bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường, kết hợp kết quả khảo sát thực tế nhằm giảm chênh lệch giữa giá trong bảng và giá giao dịch, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Giá đất phi nông nghiệp điều chỉnh tăng từ 2-26%, trong đó khu vực nội đô tăng trung bình 2%, các vùng ngoại thành và đang phát triển nóng tăng 15-26%. Giá đất nông nghiệp cao nhất được giữ nguyên ở mức 290.000 đồng/m².

Theo UBND TP Hà Nội, bảng giá mới sẽ làm cơ sở tính tiền bồi thường, xác định giá đất tái định cư, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các khoản phí, lệ phí liên quan. Việc công bố bảng giá cũng giúp cơ quan quản lý xem xét tính hợp pháp của các giao dịch đất đai nếu thỏa thuận giá thấp hơn mức quy định.

Trình bày báo cáo thẩm tra, Phó Trưởng ban Kinh tế - Ngân sách HĐND TP Hà Nội Trần Khánh Hưng đề nghị UBND TP rà soát loại đất nông nghiệp tại các phường, xã để đảm bảo phù hợp thực tế và làm rõ tác động của bảng giá mới đối với phát triển kinh tế, công tác giải phóng mặt bằng, cũng như lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Với việc điều chỉnh này, giá đất tại các khu vực trung tâm như vành đai 1 (Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm…) tiếp tục cao nhất, khoảng 702 triệu đồng/m² cho các thửa giáp mặt đường, tăng 2% so với bảng giá hiện hành. Các khu vực ngoại thành tăng mạnh, đặc biệt khu vực 9 với mức tăng 26%, giá cao nhất lên tới 64,7 triệu đồng/m² tại một số đoạn Quốc lộ 32.

HĐND TP Hà Nội đánh giá việc ban hành Bảng giá đất mới đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản và quản lý tài chính đất đai trên địa bàn Thủ đô.

Với mức tăng 2–26%, đặc biệt đất ở trung tâm và vùng ven tăng mạnh, chi phí quỹ đất, đền bù, chuyển đổi mục đích sử dụng cho các dự án bất động sản, nhà đất thương mại sẽ cao hơn. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá bán nhà ở, mô hình phát triển đô thị, quy hoạch đất đai,...

Bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa thị trường, giảm chênh lệch giữa giá quy định và giá thực tế, đồng thời tạo nền tảng cho các hoạt động đầu tư – giao dịch bất động sản trong giai đoạn 2026–2030. Tuy nhiên, mức tăng tại một số điểm nóng cũng sẽ tạo áp lực nhất định lên chi phí phát triển dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị mới.

Buildata