Xung quanh dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thay đổi hệ số rủi ro khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%, đã có nhiều đại biểu tham gia hội thảo cho ý kiến về vấn đề này.
Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đồng tình với quy định giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Tuy nhiên, ông đánh giá, việc thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% là không cần thiết. Ông Nam cho rằng: “Tốt nhất là không nên làm và nếu có làm thì cần lộ trình, điều chỉnh, phòng ngừa rủi ro để không bị ảnh hưởng đến các ngành liên quan khác và ngăn chặn đà phát triển tốt của BĐS”. “Các NH nên quan tâm đến hiệu quả, tính khả thi của dự án và uy tín của chủ đầu tư (CĐT). Việc quy định chung một tỉ lệ nào đó là đánh đồng các dự án và các CĐT với nhau, đánh đồng các phân khúc của BĐS giống nhau. Vì vậy, nếu có tuy định tỉ lệ rủi ro thì nên phân ra dự án như thế nào, phân khúc nào nên hạn chế, phân khúc nào không hạn chế để tránh lặp lại bài học trong quá khứ” - ông Nam nói.
TS Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) khẳng định: “Thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới”.
Chính vì vậy, ông Nghĩa cho rằng: “Siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.
Đồng quan điểm, GS.TS Đặng Hùng Võ nêu thực tế, suốt thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao, có khi tới 25%/năm. Đến nay, mức lãi suất dù đã về rất thấp, nhưng vẫn còn ở mức 8% - 10%/năm.
Trong khi đó, ở nhiều nước trên thế giới lãi suất tín dụng cho vay đầu tư vào lĩnh vực này chỉ từ 3% tới 5%/năm. Khi lãi suất vay vốn ngân hàng cao, các nhà đầu tư sẽ tìm đến giải pháp huy động trực tiếp từ người mua theo cơ chế "mua bán BĐS hình thành trong tương la", lúc này rủi ro phần nhiều sẽ thuộc về người dân.
Để khắc phục, GS.TS Đặng Hùng Võ gợi ý đến việc thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán. Hiện khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS mới được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính cần tiếp tục tạo thêm cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Bởi theo ông Võ, đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn cho thị trường BĐS.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Đầu tư bất động sản Toàn cầu GP.Invest, phân tích, hiện nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại phần lớn từ nguồn tín dụng từ ngân hàng.
Ông Hiệp nói: “Thời gian trước, việc đổ vỡ của thị trường là do quy định cho phép sở hữu chéo trong các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân đi đầu tư một cách không hợp lý. GP Bank, Ocean Bank… đều đã đi vào vết xe đổ này.”
Ông Hiệp cho rằng, việc theo dõi “sức khỏe” tín dụng của ngân hàng hết sức cần thiết và quan trọng nhưng nên bằng biện pháp khác chứ không phải bằng Thông tư 36 hỏi ý kiến cả xã hội như cách làm hiện nay dễ gây ra những tâm lý lo lắng, ảnh hưởng tới sự phát triển chung của các ngành kinh doanh sản xuất khác như vật liệu xây dựng...
Ông Hiệp cũng cho biết, dù ngân hàng có kiểm tra chặt chẽ và nâng mức phòng vệ rủi ro lên 250% thì doanh nghiệp cũng ít chịu ảnh hưởng, nhưng xét về thị trường và quyền lợi của người mua nhà, ông cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần xem xét lại định hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” BĐS nếu có, nhưng lại không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân.
Tìm nguồn vốn cho thị trường Bất động sản
Về khuyến nghị tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS, GS.TS Khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng: Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư, đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại.
Bên cạnh đó là giải pháp nên cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Luật pháp hiện chưa cho phép nhưng cần kiến nghị để hệ thống pháp luật sớm tiếp nhận”, ông Võ cho hay.
TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh cho biết, tại Việt Nam, thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS. Do vậy, việc thị trường BĐS phụ thuộc vào vốn ngân hàng sẽ còn kéo dài.
Ông Nghĩa đề nghị NHNN cân nhắc trước khi đưa ra quyết định thắt chặt tín dụng. Theo mô hình dự báo về thị trường BĐS của chuyên gia này, nếu tính cả tác động của việc Việt Nam tham gia hội nhập, năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ nhiều hơn cung. Nếu thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng, mục tiêu tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không đạt được.
“Để hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS, chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá. Chính sách đưa ra phải dựa trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường”, TS Nghĩa nhận định.
Đề xuất gia hạn giải ngân tái cấp vốn gói 30.000 tỉ đồng
Trước tâm điểm bức xúc của người dân về việc giải ngân vốn vay ưu đãi từ gói 30.000 tỉ sẽ chấm dứt vào ngày 1/6 tới đồng nghĩa với việc mất khả năng thanh toán được vay lãi suất ưu đãi 5% hiện nay, tại Hội thảo, bà Nguyễn Thị Vân Anh, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết: "Ngày 22/3, NHNN đã có công văn trình Thủ tướng Chính phủ báo cáo về gói 30.000 tỷ và tới ngày 1/6/2016 nếu chưa giải ngân hết, NHNN sẽ trình chính phủ gia hạn giải ngân đối với người dân thuê, mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nhưng số tiền giải ngân tối đa không quá 30.000 tỷ”.
Đánh giá cao những động thái mới này của NHNN, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - khẳng định: “Việc dừng cho vay gói 30.000 tỉ đồng là không nên. Chúng ta sẽ tiếp tục hỗ trợ cho người nghèo mua nhà ở nhiều chục và nhiều trăm năm, điều này đã được đưa vào luật. Kinh nghiệm các nước trên thế giới như Nhật Bản, Mỹ vẫn đang làm gói này. Việt Nam đang rất nghèo và khó khăn, sao lại không triển khai tiếp?”
VLXD.org (TH)