Giai đoạn từ năm 2015 – 2019, một số
dự án mở bán vào khoảng năm 2015–2016 có mức giá khoảng 13–17 triệu đồng/m², như Ecohome 3 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) mở đầu ở mức khoảng 15–17 triệu đồng/m². Hay như Dự án Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội) mở bán từ năm 2016 ở mức hơn 14 triệu đồng/m².
Nhưng đến giai đoạn tiếp theo, 2019 – 2023, mức giá thứ cấp tại Ecohome 3 đã lên đến 45–50 triệu đồng/m² (tăng gần gấp 3 lần so với ban đầu). Một số dự án khác như Rice City Linh Đàm, Đồng Mô… cũng tăng từ khoảng 14–15 triệu đồng/m² lên 55–65 triệu đồng/m². Dự án NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm) vào năm 2023 giá mở bán là hơn 19,5 triệu/m² (bao gồm VAT).
Từ năm 2024 đến năm 2025, nhiều dự án mới tại Hà Nội đưa mức giá tạm tính 25–27 triệu đồng/m². Giá nhà ở xã hội mới vẫn phổ biến trong khoảng 25–27 triệu đồng/m² tại Hà Nội, như tại N01 Hạ Đình: 25 triệu đồng/m²; Rice City Long Châu: 26–27 triệu đồng/m²; 319 Uy Nỗ: 20,6 triệu đồng/m²; Thăng Long Green City: 18,4 triệu đồng/m²; Mê Linh Garden City: 21,2 triệu đồng/m², v.v…
Dự báo giá NOXH phổ biến trong cả nước trong tương lai (Hà Nội khoảng 17–22 triệu đồng/m²; chung cả nước 12–22 triệu đồng/m²).
Những yếu tố cộng hưởng đẩy giá nhà tăng cao
Trong 10 năm qua, giá nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam tăng mạnh chủ yếu do sự cộng hưởng của nhiều yếu tố về chi phí đầu vào, cơ chế chính sách, và cung – cầu thị trường.
Thứ nhất, dù NOXH được ưu tiên quỹ đất, nhưng giá đất ở đô thị và vùng ven đều tăng gấp nhiều lần trong 10 năm qua, làm chi phí giải phóng mặt bằng và hạ tầng đội lên. Giá đất tăng sẽ đẩy giá nhà tăng lên vì đất đai là yếu tố cốt lõi cấu thành chi phí xây dựng nhà. Khi bảng giá đất mới được áp dụng, giá thuê đất, thuế đất và chi phí mua đất cho các dự án sẽ tăng lên, dẫn đến giá bán nhà và các loại hình bất động sản khác cũng tăng theo.
Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng như xi măng, thép, cát, gạch… liên tục tăng giá (đặc biệt giai đoạn 2021–2025), khiến chi phí xây dựng bình quân/m² nhà ở xã hội tăng theo. Chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng kéo theo giá nhà tăng là do nhiều yếu tố, bao gồm giá nguyên liệu đầu vào như quặng sắt, phôi thép, xăng dầu tăng, chi phí sản xuất và vận chuyển đội lên, cũng như yếu tố cung cầu thị trường bị ảnh hưởng bởi nhu cầu xây dựng tăng cao và tình trạng đầu cơ, tích trữ hàng hóa, dẫn đến việc các nhà thầu và chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán hoặc chấp nhận giảm lợi nhuận.
Thứ ba liên quan đến chi phí nhân công. Chi phí nhân công xây dựng là một phần đáng kể trong tổng chi phí xây nhà, thường chiếm khoảng 25-35% chi phí phần thô, do đó khi giá nhân công tăng, nó trực tiếp làm tăng chi phí xây dựng, từ đó đẩy giá nhà lên cao. Sự gia tăng này có thể do nhiều yếu tố như nhu cầu lao động tăng, chi phí sinh hoạt, kỹ năng lao động, hoặc điều kiện làm việc.
Ưu đãi cho chủ đầu tư giảm dần
Trước đây, nhiều doanh nghiệp được miễn/giảm tiền sử dụng đất, hưởng tín dụng ưu đãi lãi suất thấp. Nhưng giai đoạn gần đây, chính sách hỗ trợ còn hạn chế, khiến chủ đầu tư khó giữ giá bán thấp.
Trong khi đó thủ tục đầu tư phức tạp, thời gian xin phê duyệt dự án, quy hoạch, quỹ đất… thường kéo dài, làm tăng chi phí tài chính và lãi vay, cuối cùng cộng vào giá bán.
Giá NOXH tăng mạnh trong 10 năm qua là kết quả của sự cộng hưởng giữa chi phí đầu vào tăng – chính sách hỗ trợ chưa đủ mạnh – cung ít, cầu lớn – tác động lan tỏa từ giá nhà thương mại. Nếu không có gói tín dụng ưu đãi ổn định và cơ chế minh bạch về quỹ đất, xu hướng giá NOXH sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới.
BÀI CÙNG CHỦ ĐỀ:
>> Giá nhà ở xã hội có xu hướng tăng mạnh
>> Đà tăng giá ngoạn mục của nhà ở xã hội
>> Thị trường nhà ở xã hội khởi sắc với nhiều dự án mở bán và khởi công
>> Dự án nhà ở xã hội tập trung đầu tiên của Hà Nội sẽ mở bán vào tháng 10
>> Giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng do nguồn cung không đủ